Espanya aprova un nou decret sobre el lloguer: què podria canviar per als propietaris i llogaters el 2026?

El Govern espanyol ha aprovat un nou reial decret llei que podria modificar significativament les condicions de pròrroga i finalització dels contractes de lloguer d'habitatge habitual.

Aprovat el 6 d'octubre i publicat al Butlletí Oficial de l'Estat (BOE) el 7 d'octubre de 2026, el Reial decret llei 28/2026 introdueix pròrrogues automàtiques més llargues i possibles indemnitzacions importants quan els propietaris decideixin no renovar un contracte de lloguer.

L'objectiu és oferir una major estabilitat residencial als llogaters, especialment en mercats amb una elevada demanda d'habitatge, com Barcelona.

Tanmateix, el decret encara ha de superar el tràmit de convalidació parlamentària i encara no ha entrat en vigor. Analitzem què ha aprovat el Govern i quines implicacions podria tenir per als propietaris, llogaters i inversors immobiliaris.

Pròrrogues automàtiques més llargues per als contractes de lloguer

Segons la legislació actual, els llogaters tenen, amb caràcter general, dret a romandre a l'habitatge durant un mínim de cinc anys quan el propietari és una persona física, o set anys quan es tracta d'una persona jurídica.

Un cop transcorregut aquest període inicial, els contractes es poden prorrogar anualment fins a un màxim de tres anys addicionals.

Amb el nou decret, les pròrrogues automàtiques passarien a ser de cinc o set anys, segons el tipus de propietari.

Aquestes pròrrogues podrien continuar llevat que alguna de les parts comuniqués vàlidament la seva voluntat de no renovar el contracte dins dels terminis legals.

A més, el termini de preavís per als propietaris augmentaria de quatre a sis mesos, mentre que el dels llogaters es mantindria en dos mesos.

Noves indemnitzacions a càrrec dels propietaris

Un dels canvis més rellevants afecta les indemnitzacions quan un propietari decideix no renovar un contracte de lloguer d'habitatge habitual.

Segons el decret, els propietaris haurien d'abonar, amb caràcter general, l'import més elevat entre:

• Dotze mensualitats de la renda de referència.
• Una mensualitat de la renda de referència per cada any que el llogater hagi residit a l'habitatge.

El càlcul es faria normalment prenent com a base el valor superior de l'interval de preus establert a l'índex oficial de referència del lloguer.

Per exemple: si la renda de referència aplicable fos de 1.500 € mensuals, un llogater que hagués viscut vuit anys a l'habitatge podria rebre una indemnització de 18.000 €. Després de quinze anys, aquesta quantitat podria augmentar fins als 22.500 €.

Això representaria un nou factor econòmic important que els propietaris haurien de tenir en compte.

Els propietaris podrien continuar finalitzant un contracte de lloguer?

Sí. La nova normativa no eliminaria el dret del propietari a donar per finalitzat un contracte de lloguer en el moment del seu venciment, sempre que es compleixin els requisits legals corresponents.

També preveu determinades excepcions en què no seria obligatori pagar una indemnització.

Entre aquestes excepcions hi ha els casos en què el propietari necessita realment l'habitatge com a residència habitual per a ell mateix o per a determinats familiars, quan el llogater disposa d'un altre habitatge adequat al mateix municipi o quan rebutja una oferta de nou contracte que compleix les condicions legals exigides.

Cada excepció està subjecta a requisits específics, de manera que seria fonamental justificar i documentar correctament cada situació.

Quines implicacions tindria per a Barcelona?

Barcelona ja està subjecta a una regulació addicional del lloguer perquè està declarada zona de mercat residencial tensionat.

En determinades circumstàncies, els llogaters que compleixen els requisits poden sol·licitar actualment pròrrogues extraordinàries de fins a tres anys.

El nou decret mantindria aquestes proteccions i introduiria, a més, pròrrogues automàtiques més llargues i noves obligacions d'indemnització.

Per als propietaris, això podria augmentar la importància de la planificació a llarg termini, la gestió adequada dels contractes i el coneixement de les conseqüències econòmiques de la seva finalització.

Per als llogaters, les mesures pretenen oferir una major previsibilitat i protecció davant la pèrdua inesperada del seu habitatge habitual.

Què passa si compres un habitatge que ja té llogaters?

Per als compradors i inversors immobiliaris, els possibles canvis són especialment rellevants.

Comprar un habitatge llogat no implica automàticament la finalització del contracte d'arrendament. Amb la nova normativa, un comprador que se subrogui en la posició de l'arrendador també podria assumir futures obligacions d'indemnització.

Per aquest motiu, revisar els contractes de lloguer existents constitueix una part essencial de l'anàlisi jurídica prèvia a la compra (due diligence).

Abans d'adquirir un habitatge amb llogaters, és important avaluar la durada del contracte, els drets de pròrroga, les limitacions aplicables a la renda i les possibilitats reals de disposar de l'habitatge lliure d'ocupants.

Tots aquests factors poden influir directament en la rendibilitat de la inversió, la flexibilitat d'ús de l'immoble i el seu futur valor de revenda.

Entraran realment en vigor les noves mesures sobre el lloguer?

Està previst que el Reial decret llei 28/2026 entri en vigor el 15 de novembre de 2026, tot i que abans haurà de superar el control parlamentari corresponent.

La decisió del Congrés s'espera per a principis de novembre. Fins aleshores, les noves pròrrogues i obligacions d'indemnització s'han d'entendre com a mesures aprovades pel Govern, però que encara no són legalment aplicables.

És important destacar que el decret es refereix específicament als contractes d'arrendament d'habitatge habitual, i no a totes les modalitats de lloguer.

La perspectiva de MySpot Barcelona

El nou decret sobre el lloguer reflecteix l'esforç continu per trobar un equilibri entre l'estabilitat residencial dels llogaters i els drets i responsabilitats dels propietaris.

Tot i que el resultat definitiu encara és incert, aquestes mesures posen de manifest una realitat cada vegada més important en el mercat immobiliari de Barcelona: conèixer les condicions legals d'una propietat és tan important com conèixer-ne el valor de mercat.

A MySpot Barcelona creiem que la transparència, una anàlisi exhaustiva de cada operació i la presa de decisions ben fonamentades són essencials, tant per a aquells que volen comprar o vendre una propietat com per a aquells que busquen invertir.

Continuarem seguint de prop l'evolució legislativa i compartirem les novetats més rellevants a mesura que es produeixin.

Font indicada: Butlletí Oficial de l'Estat (BOE), Reial decret llei 28/2026, publicat el 7 d'octubre de 2026.