Què passa si caduca el contracte d’arres abans de comprar?

El contracte d’arres és un dels documents més importants en una compravenda d’habitatge a Espanya perquè fixa les condicions per passar d’una oferta acceptada a la signatura definitiva.

I també acostuma a establir una data límit per signar l’escriptura de compravenda.

Però, què passa si arriba aquest dia i l’operació encara no està preparada per completar-se?

La resposta depèn de per què s’ha produït el retard, del tipus d’arres signat i de si comprador i venedor estan d’acord a ampliar el termini.

Què és un contracte d’arres?

El contracte d’arres és un acord privat entre comprador i venedor mitjançant el qual totes dues parts es comprometen a completar la compravenda dins d’un termini determinat.

El comprador acostuma a entregar una quantitat de diners com a senyal, mentre que el venedor es compromet a reservar l’habitatge i a no vendre’l a una altra persona durant aquest període.

El contracte també hauria d’indicar la data màxima per signar l’escriptura pública. Pot ser, per exemple, 60 o 90 dies més tard, depenent del que hagin acordat les parts.

Aquesta data és important.

Si el termini venç sense que s’hagi signat la compravenda i no hi ha una pròrroga acordada, es pot considerar que una de les parts ha incomplert el contracte.

Es pot ampliar el termini?

Sí.

Si comprador i venedor continuen volent completar l’operació, poden acordar una pròrroga.

Sovint és la solució més pràctica quan el retard és temporal.

Per exemple, la hipoteca del comprador pot continuar en procés, pot faltar documentació de l’immoble o el venedor pot necessitar més temps abans de lliurar l’habitatge.

L’ampliació del termini ha de ser acceptada per totes dues parts i formalitzada per escrit, normalment mitjançant un annex al contracte on consti la nova data límit.

Un acord verbal no és suficient.

Què passa si el comprador no completa la compra?

Les conseqüències depenen del tipus d’arres que s’hagi signat.

En el cas de les arres penitencials, habituals en moltes operacions immobiliàries a Espanya i regulades per l’article 1454 del Codi civil, el comprador normalment perd la quantitat entregada si decideix no continuar amb la compravenda.

Per exemple, si el comprador va entregar 20.000 euros en concepte d’arres i finalment no completa l’operació dins de les condicions pactades, podria perdre aquests 20.000 euros.

Per això, la data límit no s’hauria de tractar mai com una referència flexible, tret que el contracte ho permeti o que s’hagi acordat formalment una pròrroga.

Què passa si el venedor no completa la venda?

En les arres penitencials, les conseqüències per al venedor són diferents.

Si és el venedor qui no continua amb la compravenda, pot veure’s obligat a retornar al comprador el doble de la quantitat rebuda.

Per tant, si el comprador va entregar 20.000 euros, el venedor podria haver de retornar-ne 40.000.

De nou, les conseqüències concretes depenen del tipus d’arres i de la redacció exacta del contracte signat.

Què passa si la hipoteca es retarda o és denegada?

Aquest és un dels punts en què poden sorgir més problemes per als compradors internacionals.

Si el comprador necessita finançament i el banc no aprova la hipoteca abans de la data límit, podria continuar exposat a perdre la senyal si el contracte no inclou una protecció adequada.

El contracte pot incorporar una clàusula que estableixi que, si la compravenda no es pot completar perquè el finançament és denegat sota unes condicions prèviament acordades, el comprador pugui recuperar les arres sense penalització.

La clàusula hauria d’especificar clarament l’import de finançament necessari, el termini i quina documentació s’haurà de presentar en cas de denegació.

Això és especialment important per als compradors internacionals, ja que la comprovació d’ingressos a l’estranger, les traduccions i els processos de compliance bancari poden trigar més del previst.

Per què això importa quan compres a Barcelona

A Barcelona, una operació es pot retardar per molts motius: aprovació de la hipoteca, correccions registrals, documentació pendent, qüestions hereditàries, documentació de l’edifici o negociacions sobre la data de sortida del venedor.

El més important és no esperar fins a l’últim moment.

Si sembla probable que hi hagi un retard, convé detectar-lo aviat i gestionar-lo per escrit.

Abans de signar un contracte d’arres, el comprador hauria de tenir clar què significa exactament la data límit, què passa si el finançament es retarda i en quines circumstàncies pot recuperar la quantitat entregada.

Un contracte d’arres ben redactat hauria de protegir l’operació, no crear un risc evitable.

Font

Aquest article es basa en l’article de Fotocasa “¿Qué pasa si caduca el contrato de arras? El comprador y el vendedor pueden negociar una prórroga”, publicat el 4 d’agost de 2026. L’article explica les conseqüències de superar la data límit per a la signatura, la possibilitat d’ampliar el termini i el tractament de les arres penitencials d’acord amb l’article 1454 del Codi civil.

Tant si estàs buscant el barri ideal per viure com si simplement necessites assessorament immobiliari expert i de confiança, et donem un cop de mà. Contacta amb el nostre equip avui mateix i descobreix com MySpot Barcelona pot acompanyar-te en el teu proper pas.

Avís legal: La informació proporcionada en aquest article és merament orientativa i de caràcter general. No podem garantir que tots els detalls siguin totalment exactes o estiguin actualitzats, ja que les normatives locals i les condicions del mercat estan subjectes a canvis constants. Aquest contingut no constitueix assessorament legal, financer o fiscal formal. Per obtenir informació actualitzada i específica, recomanem consultar amb un assessor professional. Estarem encantats de posar-vos en contacte amb un expert local de confiança a Espanya.