Warum ausländische Käufer in Spanien größere Bestandsimmobilien bevorzugen

Ausländische Käufer in Spanien zeigen eine klare Präferenz für größere Bestandsimmobilien.

Den Daten für 2025 zufolge hatten fast 36 % der von Ausländern gekauften Immobilien eine Fläche von mehr als 100 Quadratmetern. Weitere 20,3 % lagen zwischen 80 und 100 Quadratmetern.

Gleichzeitig entfielen 78,5 % der Käufe durch Ausländer auf Bestandsimmobilien, während Neubauten nur 21,5 % der Transaktionen ausmachten.

Für Käufer, die eine Immobilie in Barcelona, an der Costa Brava oder in anderen Teilen Kataloniens suchen, sind diese Zahlen durchaus nachvollziehbar. Größere Bestandsimmobilien befinden sich häufig in etablierten Wohnlagen, bieten großzügigere Grundrisse und teilweise ein besseres Verhältnis zwischen Fläche, Lage und Preis als Neubauten.

Allerdings erfordern sie vor dem Kauf oft auch eine deutlich gründlichere Prüfung.

Warum ausländische Käufer größere Immobilien suchen

Wohnfläche ist für internationale Käufer zu einem immer wichtigeren Kriterium geworden.

Viele suchen nicht mehr nur ein kleines Apartment für gelegentliche Aufenthalte. Einige ziehen dauerhaft nach Spanien, arbeiten im Homeoffice, kommen mit Kindern oder planen, längere Zeit im Land zu verbringen.

Das verändert die Immobiliensuche grundlegend.

Ein zusätzliches Zimmer kann als Arbeitszimmer dienen. Eine Terrasse oder ein Balkon gewinnt an Bedeutung. Stauraum, Tageslicht, ein Aufzug und ein flexibler Grundriss können ebenso wichtig sein wie die Adresse selbst.

Der Bericht zeigt zudem deutliche Unterschiede nach Nationalität. Mehr als die Hälfte der amerikanischen Käufer erwarb Immobilien mit über 100 Quadratmetern. Größere Objekte waren auch bei niederländischen, britischen und deutschen Käufern besonders gefragt.

Das bedeutet nicht, dass alle Käufer aus diesen Ländern dieselben Wünsche haben. Es zeigt jedoch eine allgemeine Tendenz bei Käufern mit höherem Budget: Sie legen besonderen Wert auf Platz, Komfort und langfristige Nutzbarkeit.

Warum Bestandsimmobilien bei internationalen Käufern dominieren

Die etabliertesten Wohnviertel Spaniens bestehen überwiegend aus Bestandsimmobilien.

In Barcelona finden Käufer in Eixample, Gràcia, Sarrià-Sant Gervasi, Les Corts oder im historischen Zentrum vor allem ältere Wohngebäude und nur wenige Neubauprojekte. Diese Immobilien bieten häufig hohe Decken, Balkone, Originalböden, größere Zimmer und Lagen, die sich bei moderner Neubebauung kaum reproduzieren lassen.

Bestandsimmobilien bieten außerdem eine größere Auswahl. Das Neubauangebot im Zentrum Barcelonas ist begrenzt. Neue Wohnungen sind häufig kleiner oder befinden sich außerhalb der etablierten Stadtviertel.

Für viele Käufer lohnt sich dieser Kompromiss: Sie erhalten mehr Fläche oder eine bessere Lage, auch wenn die Immobilie modernisiert werden muss.

Eine attraktive Renovierung oder eine elegante Fassade sollte jedoch niemals eine gründliche rechtliche und technische Prüfung ersetzen.

Die offizielle Wohnfläche kann von der tatsächlichen Fläche abweichen

Einer der ersten Punkte, die geprüft werden sollten, ist die offiziell eingetragene Fläche der Immobilie.

Die in einem Inserat genannten Quadratmeter können sich auf die bebaute Fläche, die Nutzfläche, die Katasterfläche oder lediglich auf eine Angabe des Eigentümers beziehen. Diese Werte stimmen nicht immer überein.

Bei älteren Immobilien können zudem geschlossene Balkone, integrierte Abstellräume oder veränderte Grundrisse vorhanden sein, die im Grundbuch oder Kataster nicht korrekt dokumentiert wurden.

Das ist relevant, weil die eingetragene Fläche die Bewertung, die Finanzierung, einen späteren Verkauf und die Rechtmäßigkeit früherer Umbauten beeinflussen kann.

Bevor ein Kaufpreis vereinbart wird, sollte klar sein, welche Flächenangabe verwendet wird und ob der tatsächliche Zustand der Immobilie mit den rechtlichen Unterlagen übereinstimmt.

Was vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie geprüft werden sollte

Beim Kauf einer Bestandswohnung reicht es nicht aus, nur das Innere der Immobilie zu prüfen. Auch der Zustand des gesamten Gebäudes ist entscheidend.

Eine hochwertig renovierte Wohnung kann sich in einem Gebäude befinden, bei dem teure Sanierungen oder strukturelle Maßnahmen bevorstehen.

Geprüft werden sollten insbesondere:

• Die technische Gebäudeinspektion, in Katalonien als ITE bekannt.
• Geplante Arbeiten an Fassade, Dach, Aufzug oder Tragwerk.
• Offene Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft.
• Bereits beschlossene oder geplante Sonderumlagen.
• Die finanzielle Situation der Eigentümergemeinschaft.
• Einschränkungen in der Gemeinschaftssatzung.

Diese Punkte sind bei großen Wohnungen besonders wichtig, da der Kostenanteil je nach Miteigentumsquote höher ausfallen kann.

Eine Immobilie, die zunächst günstig erscheint, kann erheblich teurer werden, wenn kurz nach dem Kauf größere Gemeinschaftsarbeiten beschlossen werden.

Die Qualität einer Renovierung muss überprüft werden

Viele Bestandsimmobilien werden als vollständig renoviert angeboten. Qualität und rechtliche Dokumentation der Arbeiten können jedoch stark variieren.

Käufer sollten fragen, wer die Renovierung ausgeführt hat, ob Rechnungen von Fachbetrieben vorliegen und ob die erforderlichen Genehmigungen eingeholt wurden.

Besondere Aufmerksamkeit verdienen Änderungen am Grundriss, an der Gebäudestruktur, an Terrassen, Installationen oder der Fassade.

Auch die Energieeffizienz spielt eine wichtige Rolle. Eine große ältere Wohnung kann hohe Heiz- und Kühlkosten verursachen, wenn Fenster, Dämmung oder Klimasysteme nicht modernisiert wurden.

Eine stilvolle Renovierung schafft Mehrwert, sollte aber auch technisch einwandfrei, rechtlich dokumentiert und für das ganzjährige Wohnen geeignet sein.

Neubau oder Bestandsimmobilie: Was ist für ausländische Käufer besser?

Ein Neubau kann moderne Installationen, eine bessere Energieeffizienz, Gewährleistungen und weniger kurzfristigen Wartungsbedarf bieten.

Eine Bestandsimmobilie kann dagegen mehr Fläche, architektonischen Charakter, eine bessere Lage oder größeres Renovierungspotenzial bieten.

Welche Option sinnvoller ist, hängt von den Prioritäten, dem Budget und der Risikobereitschaft des Käufers ab.

Für internationale Käufer geht es nicht nur um die Entscheidung zwischen neu und alt. Entscheidend ist, genau zu verstehen, was hinter der Immobilie steckt.

Vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie in Barcelona oder Katalonien sollten sowohl die rechtliche Situation des Objekts als auch der technische und finanzielle Zustand des Gebäudes geprüft werden.

Die Zahlen für 2025 zeigen, dass größere Bestandsimmobilien für einen bedeutenden Teil des internationalen Marktes in Spanien weiterhin besonders attraktiv sind. Vor allem in etablierten Lagen in Barcelona und Katalonien können sie außergewöhnlichen Wohnwert und hohe Lebensqualität bieten.

Je komplexer jedoch die Immobilie und das Gebäude sind, desto wichtiger ist es, sämtliche Details vor der Unterzeichnung zu prüfen.

Quelle

Dieser Artikel basiert auf dem Bericht Relationship of Nationality in Housing Purchases and Mortgage Financing 2025, veröffentlicht von FIABCI España und den API-Berufsverbänden auf Grundlage von Daten des spanischen Verbands der Grundbuchämter, des Generalrats der Notare und des Ministeriums für Verkehr und nachhaltige Mobilität.